創(chuàng)新旅游地產:以度假的理念開發(fā)地產

 創(chuàng)新是一切經營活動的永恒動力。從創(chuàng)新經濟的角度來看，旅游市場狀況的各種新的變化所提出的一項新挑戰(zhàn)，就是以度假區(qū)開發(fā)為突破口，全面整合多種旅游資源，延伸旅游業(yè)的產業(yè)鏈條，實現(xiàn)旅游地產的創(chuàng)新，提升旅游地產業(yè)的產業(yè)深度和綜合水平。

       新型的旅游開發(fā)模式則是以需求為導向，首先就要研究消費者的需求特點和消費習慣。現(xiàn)代人意識到度假所需要的不僅是錢和時間，更需要的是改變旅游與度假的觀念。隨著私人度假行為成為度假的主流之后，更多的度假模式有待進一步開發(fā)和普及。如何結合度假目的地自身的特點，充分滿足度假者變化了的需求，增加新的增值服務，使度假區(qū)和當?shù)刂苓叺南嚓P產業(yè)實現(xiàn)最大程度的融合，成為業(yè)界在實踐中不斷摸索并努力創(chuàng)新的新課題。

       以度假理念創(chuàng)新旅游地產開發(fā)模式

       以度假區(qū)科學規(guī)劃和開發(fā)為核心的旅游房地產開發(fā)新模式，逐漸成為實現(xiàn)旅游業(yè)升級和創(chuàng)新的有效途徑。這一新模式更加有利于地方經濟的發(fā)展：在傳統(tǒng)的度假區(qū)，通過適量的房地產開發(fā)，通過提高生活便利性和舒適性，增加旅游區(qū)的綜合競爭能力；而在新興度假區(qū)，利用度假區(qū)的科學規(guī)劃和開發(fā)帶動旅游地產的發(fā)展，可以富有成效地使土地迅速升值，同時非常有利于當?shù)胤康禺a業(yè)的擴張和地方財力的增長。

       為了滿足消費者休閑度假需求為目標，以度假區(qū)規(guī)劃融合多項旅游服務內容，突破了傳統(tǒng)的以景點為中心、以住宿餐飲和交通為后勤附助的經營模式，擴展了休閑度假服務項目，與當?shù)亟洕顒拥娜诤铣潭冗M一步加深。除海濱和風景名勝地之外，度假區(qū)的選址還包括大城市近郊和鄰近城鎮(zhèn)。其主要原因是，在中國目前實行的休假制度下，絕大多數(shù)顧客的假期都不長，他們只是周末在城市近郊度假；同時，隨著國家土地政策日趨收緊，獲得土地難度與成本提高的形勢下，越來越多的開發(fā)商轉向旅游度假主題來獲取土地及開發(fā)立項，形成產品賣點，很多城市的政府也希望借助開發(fā)商力量來帶動某些區(qū)域的開發(fā)建設。所以，大城市周邊的城鎮(zhèn)或近郊作為度假區(qū)是漸成趨勢。因而，做好度假區(qū)科學規(guī)劃和開發(fā)，既可以使房地產開發(fā)熱點從城市中心區(qū)向城市近郊外緣和衛(wèi)星城鎮(zhèn)擴散，也可以帶動城鄉(xiāng)旅游業(yè)的整合發(fā)展和旅游城市服務業(yè)的創(chuàng)新升級。

       以度假理念指導的地產開發(fā)將產生積極的經濟和社會收益

       以度假區(qū)科學規(guī)劃和開發(fā)為核心的旅游房地產開發(fā)新模式，通常會帶來較好的開發(fā)效果。過去旅游地產的規(guī)劃和開發(fā)主要是由各地方政府的有關部門直接來做。若以度假區(qū)的科學規(guī)劃和開發(fā)模式來進行開發(fā)，在政府相關部門的指導下，把主要工作交給旅游房地產開發(fā)商來做，雖然這些開發(fā)商可能會對政府過去所做的旅游規(guī)劃加以部分修改，但一般而言，其開發(fā)效果要比單純由政府來做好得多。開發(fā)商既可依托現(xiàn)有的優(yōu)秀度假資源，又能營造新的旅游度假資源，加上大力投入休閑度假設施設備的建設，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設施，營造度假氛圍，再以此為依托開發(fā)高質量的度假主題房地產。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。從國內外經驗來看度假區(qū)地產的特點是用地范圍大，這種形式的開發(fā)費用非常高，需要開發(fā)者建設所有的服務設施并采用大規(guī)模營銷手段來宣傳產品，優(yōu)勢是新開發(fā)區(qū)的土地費用一般會相對較低，度假區(qū)地產開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價值的潛能會很大，問題在于從投資建設到獲得收益的過程會相對較長。但從中國房地產現(xiàn)實來看，在傳統(tǒng)房地產開發(fā)機會逐漸減少，住宅消費開始向舒適性轉移的情形下，大量的傳統(tǒng)房地產資金必然要開辟新的領域，單純地從經濟學的角度來分析的話，這僅僅是投資者通過迎合某種需求以達到盈利的目的。故而資金向以度假為主題的地產開發(fā)方向流動會成為趨勢。

       出于開發(fā)策略和政府規(guī)制上的考慮，在中國開發(fā)度假區(qū)，必須和旅游業(yè)整合在一起，而不僅是與房地產業(yè)相結合。當然，區(qū)別于度假房地產開發(fā)，一般的景區(qū)住宅、以旅游接待為目的的自營式酒店以及與旅游或會展相關的商務寫字樓的開發(fā)，房地產業(yè)自然是主角。不過，從地方政府的規(guī)劃來說，應努力把后者的發(fā)展與度假區(qū)規(guī)劃協(xié)調好，在旅游房地產的創(chuàng)新過程中，使兩者共同促進地方經濟的騰飛。
 

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