投資康養(yǎng)地產的幾個核心問題

康養(yǎng)地產作為一種新興服務業(yè)，越來越多的企業(yè)在介入或者研究這個行業(yè)。那么在當前及未來一個時期，企業(yè)要想把康養(yǎng)產業(yè)立足并獲得成功，必須搞明白一個問題：康養(yǎng)產業(yè)的主要驅動因素是什么?投資康養(yǎng)產業(yè)有哪些需要重視的核心問題?
 

一、康養(yǎng)產業(yè)的存在必須依靠一定的基礎設施

無論是旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、運動、文化等哪一類康養(yǎng)服務都不是在海市蜃樓里封閉發(fā)展，這必然確立房地產、交通、通訊、能源等基礎產業(yè)的先導地位。很難想象，一個連場館都不完善的地方能搞好運動，一個連餐飲、交通、住宿都困難的地區(qū)能做好旅游。先導產業(yè)的發(fā)展滯后必然會對康養(yǎng)產業(yè)形成瓶頸，一些以康養(yǎng)為主導產業(yè)的市縣在戰(zhàn)略實施過程中不盡人意，問題很多出在基礎設施上。

有意思的是，不少康養(yǎng)項目正是由基礎設施提供商主導實施的，最典型的就是房地產開發(fā)商紛紛在住宅和商業(yè)地產外拓展文化旅游地產、養(yǎng)老地產項目。之所以出現這種現象，除了康養(yǎng)產業(yè)市場前景被普遍看好外，房地產開發(fā)商對基礎設施的配置能力和巨大成本的承受能力是關鍵。

在很多康養(yǎng)項目中，基礎設施在整個投入中占比超過80%甚至達到90%以上，建設和回收周期又相對較長，這正好對以資本運作和項目管理見長的房地產開發(fā)商構成利好。需要指出的是，基礎設施的合理配置是康養(yǎng)產業(yè)健康發(fā)展的必要條件，但不是充分條件。一些地方在發(fā)展康養(yǎng)產業(yè)過程中出現的基礎設施過度配置值得警惕，最為典型的就是概念化養(yǎng)老住宅(很多項目在功能設計和服務配套上與普通住宅相差不大)的遍地開花。

這種康養(yǎng)產業(yè)的異化或者說為康養(yǎng)產業(yè)化因為資源錯配一方面造成房地產過量供應，一方面又造成康養(yǎng)服務供給不足甚至產生尋租行為。

康養(yǎng)產業(yè)在本質上是服務業(yè)，基于“服務”的美好身心體驗才是產業(yè)王道。而且，在一些康養(yǎng)服務(比如遠程醫(yī)療服務)中，基礎設施配置的要求和重要性相對較低，隨著物聯網等技術的發(fā)展，這一趨勢還會更加明顯?；A設施配置水平對康養(yǎng)消費體驗的邊際效用是遞減的，甚至可能因基礎設施的高額成本轉嫁制約消費。

二、從消費供給角度講，康養(yǎng)產業(yè)所能達到的市場規(guī)模不可能超過一定時空范圍內康養(yǎng)服務供給的總量

目前一些康養(yǎng)服務的稀缺主要原因就在于供給總量不足。拿最常見的“看病難”來說，主要就是由于人均醫(yī)生數的嚴重不足造成的。很多城市公立養(yǎng)老院“一床難求”的困境也主要是供給不足造成的。

康養(yǎng)消費很多具有公共福利性質(特別是醫(yī)療和養(yǎng)老)，康養(yǎng)消費權是一類基本人權，解決人民群眾日益增長的康養(yǎng)服務需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進入老齡社會后，每年將新增近千萬的老年人口，巨大的養(yǎng)老服務缺口既是社會壓力又是商機。

同時，康養(yǎng)服務供給還有結構是否合理的問題?？叼B(yǎng)消費是一種復合消費，很多消費又會在一個以住處為圓心相對固定的半徑范圍內進行。

這就要求在進行任何一個康養(yǎng)項目開發(fā)時都應盡可能地統(tǒng)籌配置多種康養(yǎng)服務。不少養(yǎng)老地產項目經營失敗的一個主要原因就在于僅注重物業(yè)租售而沒有給消費者配套醫(yī)療、文化等其他必要的康養(yǎng)服務?？梢钥隙?，那種能滿足居住、醫(yī)療、文化、運動等多種康養(yǎng)需求的社區(qū)化康養(yǎng)項目將受到青睞。

康養(yǎng)服務中的人文關懷是一個很關鍵的因素。在產品設計、宣傳推廣、服務提供、爭端調處等過程中確保消費者人身和財產安全，尊重消費者人格尊嚴和風俗習慣，對于康養(yǎng)服務機構及其從業(yè)人員不僅是一種法律義務，更是一種競爭軟實力。
 

三、消費觀念對康養(yǎng)產業(yè)的發(fā)展影響巨大

消費理念具有高度的個體差異化，不同消費者在進行或準備進行消費活動時對消費對象、消費行為方式、消費過程、消費趨勢的認識和判斷往往差異巨大，這主要是由不同消費者的可支配收入、文化水平、性格差異、先前消費習慣和體驗等因素決定和影響的。消費觀念的這種特性表明其具有一定的穩(wěn)定性，又有一定的變化和可塑性。

因此，康養(yǎng)產業(yè)機構通過定向、持續(xù)、系統(tǒng)的傳播，引導潛在消費者樹立與時代潮流和個體特征相符的消費觀念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。

四、產融結合可能是未來對康養(yǎng)產業(yè)影響最為長遠和深刻的驅動因素

不難發(fā)現，任何一個產業(yè)，規(guī)模越大，成熟度越高就與金融的聯系越密切，其中最簡單的道理就是金融活動具有通過向供需雙方提供融資做大供給和消費以及提高資本使用效益等方面的功能。金融對康養(yǎng)產業(yè)的促進作用主要有這幾種形式：

1、為消費者提供消費信用，通過提前消費拉動供給或者消費存量服務;

2、為康養(yǎng)機構提供融資，通過對未來收益的提前運用擴大供給;

3、集合消費需求進行“團購”，取得更高的性價比和品牌保證;

4、實現資本保值增值;

5、產業(yè)資本投資實體提供系列服務。

康養(yǎng)產業(yè)中已經出現了養(yǎng)老保險基金、消費信托等比較成熟的產融模式，以房養(yǎng)老、信用消費等新的產融模式也在逐步發(fā)展。隨著政策的發(fā)布與落實，康養(yǎng)地產也會往更高的層面發(fā)展。