文旅地產(chǎn)運作的問題及需求

目前中國房地產(chǎn)去庫存的壓力大，傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)更是結構性供給不足。一方面：高品質(zhì)、精品旅游產(chǎn)品供不應求;另外一方面：因為旅游投資熱度過于集中在酒店、旅游地產(chǎn)、低品質(zhì)景區(qū)，普遍存在“缺情懷、少特色，市場吸引力不足”等現(xiàn)象，造成很多資源的閑置。

從市場的需求角度來看，中國人從城居生活的1.0時代真正進入到了旅居生活的3.0時代，大量休閑度假需求應運而生。伴隨著城市化迅猛發(fā)展，都市人的休閑度假需求，急需有品質(zhì)、有情懷、有特色的休閑度假產(chǎn)品來釋放巨大的市場需求，因而大眾觀光旅游產(chǎn)品的發(fā)展也已經(jīng)由資源導向型逐步發(fā)展為現(xiàn)在的生活方式導向型。

兩大產(chǎn)業(yè)供給側改革和市場需求釋放的驅(qū)動力，文旅市場迎來了一個蓬勃發(fā)展的時期。目前世界主要大國和經(jīng)濟體如美國、俄羅斯、日本和歐盟國家都已紛紛把發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)上升為國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。文旅地產(chǎn)從字面上是“文化+旅游+地產(chǎn)”，其核心是“文旅”而不是“地產(chǎn)”，其產(chǎn)品形式是“文旅產(chǎn)品體驗和服務”而不是“房屋供應”。
 

文旅地產(chǎn)存在的三大問題：

首先，表現(xiàn)為供需不均，結構性過剩與結構性短缺并存，高水平、高質(zhì)量供不應求，而低水平、低質(zhì)量供過于求;

其次，表現(xiàn)為資本不暢，如何實現(xiàn)資本與項目的有效對接成為此中關鍵;

再次，表現(xiàn)為運營不強，諸如配套不夠、盈利不足、管理不專等問題日益凸顯。

文旅地產(chǎn)需要解決兩大難點，滿足三大需求

文旅地產(chǎn)開發(fā)過程中的兩大難點：

一是必須要有大的資金投入，這是一個“大投入大產(chǎn)出、中投入小產(chǎn)出、小投入無產(chǎn)出“的領域;

二是商業(yè)模式的設計和品牌的塑造，一個成功的旅游地產(chǎn)商必須打造出獨特性的旅游產(chǎn)品，塑造獲取優(yōu)惠資源的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，形成可持續(xù)發(fā)展的運營模式。

我們現(xiàn)在看到國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展還處在一個初期階段，與國際上有很大差距，大致表現(xiàn)在四個方面：旅游主導特點、產(chǎn)品多元特點、長線經(jīng)營特點、市場廣泛特點。這種比較的意義在于感受差異及意識問題，并不是說什么都需要跟國外一致。
 

文旅地產(chǎn)開發(fā)難點如何解決?

文旅地產(chǎn)的本質(zhì)是為人們提供一種全新的生活方式。“全新”體現(xiàn)在六個方面：良好的生態(tài)環(huán)境、完善的休閑配套、獨特的文化主題、多元的人群組合、組團式的結構、獨特的生活方式。

文旅地產(chǎn)開發(fā)應滿足三個需求：生態(tài)、文化、健康。

第一個是生態(tài)的需求。

第二個是文化的需求，我們認為現(xiàn)今的文化呈現(xiàn)出主流化、科技化、大眾化和全球化的特征，要滿足文化的需要，項目需要經(jīng)歷從傳承文化到創(chuàng)造文化、從創(chuàng)造文化到消費文化、從消費文化到升華文化三個過程的輪回。

第三個是健康的需要。

所以，當休閑浪潮、新型城鎮(zhèn)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、打造文化軟實力、經(jīng)濟提質(zhì)增效、美麗中國夢等諸多因素的巧妙碰撞，文旅地產(chǎn)成為了其中一個獨特而重要的抓手。天時、地利、人和均已具備，文化旅游地產(chǎn)迎來了自身發(fā)展的機遇期。

成功的文旅地產(chǎn)應具備哪些因素?

一個成功的文旅地產(chǎn)項目，往往都具備“概念為王、休閑為體、文化為魂、產(chǎn)業(yè)為鏈、整合為網(wǎng)”這五個因素，通過它們的有機結合，既保證項目的近期的成功，又可以獲得持續(xù)的發(fā)展。

第一，概念為王，通過對生態(tài)、文態(tài)、業(yè)態(tài)、形態(tài)的提煉，凝練形成項目和產(chǎn)品的獨特概念，成為核心吸引力。

第二，休閑為體，不同于常規(guī)地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)需要配置大量的休閑設施，營造休閑的環(huán)境和氛圍，成為讓游客呆得下、呆的久的主要法寶。

第三，文化為魂，文化是點亮旅游地產(chǎn)的靈魂，通過文化符號、文化演藝、文化特色的體驗，為文旅地產(chǎn)形成獨特的標簽。