提問國家發(fā)改委：為什么不能利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館?

提問國家發(fā)改委：為什么不能利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館?

作者：wjl | 來源：未知 | 時間：2019-05-20 | 關鍵詞：農村宅基地,宅基地改造,鄉(xiāng)村振興,鄉(xiāng)村旅游

國家的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略正在如火如荼的開展，相關政策也是一波接著一波的出臺，很多傳統(tǒng)地產商已經(jīng)在鄉(xiāng)村提前布局或者正在打著進軍鄉(xiāng)村的主意，一番熱火朝天的景象。但即便如此，筆者在和大部分地產商接觸的過程中卻發(fā)現(xiàn)，他們都是雷聲大雨點小，吆喝很賣力，行動卻遲緩。筆者認為，這主要是因為這些在城市地產中身經(jīng)百戰(zhàn)的巨無霸們，在鄉(xiāng)村遇到了難題——找不到盈利模式，用一句話說就是：不知道怎么玩... ...

我們先來看近期的一則消息：

國家發(fā)展改革委于2019年5月6日(周一)上午10：00，在國家發(fā)展改革委機關中配樓三層大會議室召開專題新聞發(fā)布會，介紹關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系有關情況，并回答記者提問。

發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司司長陳亞軍表示，“穩(wěn)慎改革農村宅基地制度，加快探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，探索對增量宅基地實行集約有獎、對存量宅基地實行退出有償?！?/span>

此后，在回答記者關于農村宅基地相關問題提問時，發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司處長劉春雨表示，黨的十八大以來，農村土地制度改革取得了不少新的突破，但是距離城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)籌高效、集約利用，距離真正建成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，距離使每一寸土地都能釋放出更多的發(fā)展活力和生產力，距離讓廣大農民平等共享城鎮(zhèn)化過程中的土地增值收益還有很長的路要走，因此《意見》提出了農村土地制度改革的若干舉措。

劉春雨介紹，第一項舉措為農村集體經(jīng)營性建設用地入市的制度，第二項舉措為改革完善農村承包地制度，第三項舉措為穩(wěn)慎改革農村宅基地制度。

劉春雨提到，農村閑置農房放在那里任其破敗是一個大浪費，但是利用起來卻是一筆大資源，可以重點結合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)，適當放活一些。在此過程中，需要注意的是城里人到農村買宅基地的口子不能開，按規(guī)劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

讀罷此則消息，首先是感到振奮人心，農村土地改革正在有條不紊的進行，并且還在提速，相信在不久的將來農村土地將完成改革，這將為鄉(xiāng)村的發(fā)展鋪平道路，未來鄉(xiāng)村的發(fā)展?jié)摿薮蟆５浯?，旅游?guī)劃設計院也對該文中專家的部分論述有所困惑。筆者在此接連提出以下三個問題，求解。

1、農村大量的閑置資產如何變廢為寶??

答：集中管理，合理利用，三權分置，等人買單。

2、農村閑置資產的最終消費者是誰??

答：城鎮(zhèn)人口、城市消費人群。

3、農村閑置宅基地對于城市消費者的最大吸引力是什么?

答：別墅大院和私人會館。

筆者實在想不出除了別墅大院和私人會館以外，還有什么用處。難道是更有文化和鄉(xiāng)村韻味的“鄉(xiāng)村民宿”和“農家大院”??

“買賣宅基地的口子不能開”，這一點筆者深表認同，因為宅基地的權屬不能變，否則將違背法律，引起混亂。但“嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館”這一說法，就存異議。筆者認為，既然三權已分置，如果是通過合法合規(guī)的途徑取得的宅基地使用權和經(jīng)營權，就應該可以建設合法合規(guī)的別墅大院和私人會所?！皣栏窠埂彪y道是因為別墅大院和私人會所聽起來過于高端，眼紅了農民，洋溢了奢華，怕引起民憤嗎??

我們見過很多地方的鄉(xiāng)村開發(fā)早就打著“鄉(xiāng)村民宿”、“農家大院”和“田園康養(yǎng)居所”等旗號大興土木，為什么給別墅大院和私人會所扣一個體面一點的名字——“民宿”就可以視而不見??總不會是因為其看起來更有文化吧。要知道有些民宿的奢華程度、消費價格可是要比別墅大院和私人會所高級很多。另外，在日本、臺灣、東南亞等地區(qū)又有哪一家的“民宿”不是“私人別墅”?

鄉(xiāng)村振興規(guī)劃認為，國家相關部門的出發(fā)點一向是好的，充分理解“嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會所”是為了確保鄉(xiāng)村開發(fā)的合理性。是擔心原先“特色小鎮(zhèn)”的地產化在鄉(xiāng)村重演，是擔心農村一旦搞起房地產來不可控。確實，現(xiàn)在也不乏打著鄉(xiāng)村振興的名義在鄉(xiāng)村大興土木、大規(guī)模開發(fā)房地產的案例，這些案例是實實在在的破壞鄉(xiāng)村肌理、破壞家園、破壞環(huán)境。并且大部分這類項目都將農民排除在受益者行列之外，農民最終是既失去了家園，又失去了未來。我們對這類項目的開發(fā)肯定是堅決反對的。

可是政策制度就是法律，法律不能模擬兩可并引起歧義。三權既然分置，它就是合法合規(guī)的權益。通過合法手續(xù)獲得的房屋改造和使用權，就可以合法使用和經(jīng)營。對于鄉(xiāng)村開發(fā)商來說，利用宅基地建設民宿也好、別墅或者私人會所也好，都不重要，重要的是集體建設用地和宅基地可以入市，可以用來建設、使用、經(jīng)營，是有價值或值得投資的資產，最重要的是有法律保證。

土地制度才是影響社會資本進入農村的最大因素，如果農村沒有可建設用地，就意味著難有有價值的資產，純靠產業(yè)興旺和鄉(xiāng)村三產來實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，大多數(shù)都是在唱高調，無法落地。但對于社會資本來說風險太高，周期太長了。他們只會在村頭觀望，摩拳擦掌卻還是不敢踏入鄉(xiāng)村半步。。

因此，我們呼吁國家應盡快完成農村土地改革，加快農村集體建設用地入市，明確三權分置的法律意義和執(zhí)行細則。在這種時候，膽子和步子都應該再大一些。同時，鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃設計院也要告誡傳統(tǒng)地產商們，現(xiàn)在是進軍鄉(xiāng)村的最佳時期，正是收割鄉(xiāng)村廉價閑置資產的大好機遇。因為國家政策的風向不會變，一定會在不久的將來圓滿完成農村土地制度改革。將來一旦制度落地，像風一樣的鄉(xiāng)村土地大開發(fā)時代也就又來了，土地成本將水漲船高，那時候再想一腳踏入鄉(xiāng)村，就姍姍來遲了。