新土地管理法明年實施，這七大亮點值得關(guān)注

有關(guān)注新聞習慣的朋友可能注意到8月26日十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了《中華人民共和國土地管理法》修正案，該法自明年1月1日起開始施行。那么這次通過的新土地管理法有哪些亮點，對我們又有哪些影響呢?
                                                

為什么要修改?

隨著實踐的不斷發(fā)展和改革的不斷深入，現(xiàn)行農(nóng)村土地制度與社會主義市場經(jīng)濟體制不相適應(yīng)的問題日益顯現(xiàn)：

我們知道近年來在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中，備受矚目的當屬國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個高速發(fā)展時期。很多地區(qū)都不免面臨土地征收這一問題，因征地而引發(fā)的社會矛盾也積累較多。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價，因此農(nóng)村集體土地權(quán)益也未得到充分保障。

宅基地取得、使用和退出制度不完整，阻礙了城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，也讓村民的權(quán)益未得到更充分的保障。

土地增值收益分配機制不健全，未能很好地兼顧國家、集體、個人之間利益。

因此，為保護耕地、維護農(nóng)民土地權(quán)益、保障工業(yè)化城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，針對農(nóng)村土地制度存在的突出問題，黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》對改革提出了明確要求。由于土地制度改革牽一發(fā)而動全身，為審慎穩(wěn)妥推進，2014年中辦國辦印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，對農(nóng)村土地制度改革進行頂層設(shè)計。2015年2月，全國人大常委會通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點縣行政區(qū)域內(nèi)暫停調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，在33個試點地區(qū)暫停實施土地管理法5個條款、城市房地產(chǎn)管理法1個條款。該授權(quán)決定還明確：對實踐證明可行的，修改完善有關(guān)法律。正是在這樣的背景下，才有了這次土地管理法的修改。

有哪些亮點值得關(guān)注?
 

1.破除集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場的法律障礙

原土地管理法：除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人直接使用集體建設(shè)用地，只有將集體建設(shè)用地征收為國有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個人使用。

原土地管理法弊端：集體建設(shè)用地的價值不能顯化，導(dǎo)致農(nóng)村土地資源配置效率低下，農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益受到侵蝕。在城鄉(xiāng)接合部，大量的集體建設(shè)用地違法進入市場，嚴重挑戰(zhàn)法律的權(quán)威。

新土地管理法：刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織2/3以上成員或村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)后還可以轉(zhuǎn)讓、互換或者抵押。

新土地管理法意義：結(jié)束了多年來集體建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同權(quán)同價同等入市的二元體制，為推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃清了制度障礙，是新土地管理法的最大亮點。

2. 改革土地征收制度

隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進，征地規(guī)模不斷擴大，因征地引發(fā)的社會矛盾凸顯。

一是對土地征收的公共利益范圍進行明確界定。憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要可以對土地實行征收或者征用并給予補償。但原土地管理法沒有對土地征收的“公共利益”范圍進行明確界定，加之集體建設(shè)用地不能直接進入市場，使土地征收成為各項建設(shè)使用土地的唯一渠道，導(dǎo)致征地規(guī)模不斷擴大，被征地農(nóng)民的合法權(quán)益和長遠生計得不到有效的保障，影響社會穩(wěn)定。

新土地管理法增加第45條，首次對土地征收的公共利益進行界定，采取列舉方式明確，因軍事和外交、政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設(shè)需要以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情形，確需征收的，可以依法實施征收。這一規(guī)定將有利于縮小征地范圍，限制政府濫用征地權(quán)。

二是明確征收補償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。原來的土地管理法按照被征收土地的原用途給予補償，按照年產(chǎn)值倍數(shù)法確定土地補償費和安置補助費，補償標準偏低，補償機制不健全。

新土地管理法首次將2004年國務(wù)院28號文件提出的“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的補償原則上升為法律規(guī)定，并以區(qū)片綜合地價取代原來的年產(chǎn)值倍數(shù)法，在原來的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費的基礎(chǔ)上，增加農(nóng)村村民住宅補償費用和將被征地農(nóng)民社會保障費用的規(guī)定，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建更加完善的保障機制。

三是改革土地征收程序。將原來的征地批后公告改為征地批前公告，多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員對征地補償安置方案有異議的，應(yīng)召開聽證會修改，進一步落實被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民在整個征地過程的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。倡導(dǎo)和諧征地，征地報批前，縣級以上地方政府必須與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償安置等簽訂協(xié)議。

3.完善農(nóng)村宅基地制度

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民安身立命之本。長期以來，宅基地“一戶一宅”、無償分配、面積法定、不得流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地大量閑置浪費，農(nóng)民宅基地的用益物權(quán)難落實。

新土地管理法完善了農(nóng)村宅基地制度，在原來“一戶一宅”的基礎(chǔ)上，增加宅基地戶有所居的規(guī)定，明確：人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上可以采取措施保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。這是對“一戶一宅”制度的重大補充和完善。

考慮到農(nóng)民變成城市居民真正完成城市化是一個漫長的歷史過程，新土地管理法規(guī)定：國家允許進城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，這一規(guī)定意味著地方政府不得違背農(nóng)民意愿強迫農(nóng)民退出宅基地。同時，在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，新土地管理法下放宅基地審批權(quán)限，明確農(nóng)村村民住宅建設(shè)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。

4.為“多規(guī)合一”改革預(yù)留法律空間

建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施，實現(xiàn)“多規(guī)合一”是黨中央、國務(wù)院作出的重大戰(zhàn)略部署。隨著國土空間規(guī)劃體系的建立和實施，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃將不再單獨編制和審批，最終將被國土空間規(guī)劃所取代。

考慮到“多規(guī)合一”改革正在推進中，新土地管理法為改革預(yù)留了法律空間，增加第18條，規(guī)定：國家建立國土空間規(guī)劃體系。經(jīng)依法批準的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護和建設(shè)活動的基本依據(jù)。為了解決改革過渡期的規(guī)劃銜接問題，新土地管理法還明確：已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。同時在附則中增加規(guī)定：編制國土空間規(guī)劃前，經(jīng)依法批準的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。

5. 將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田

實行最嚴格的耕地保護制度，確保國家糧食安全是土地管理法的核心和宗旨。為了提升全社會對基本農(nóng)田永久保護的意識，新土地管理法將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田，增加第35條明確：永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途。永久基本農(nóng)田必須落實到地塊，納入數(shù)據(jù)庫嚴格管理。各省(自治區(qū)、直轄市)劃定的永久基本農(nóng)田一般應(yīng)當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上，具體比例由國務(wù)院根據(jù)各省(自治區(qū)、直轄市)耕地實際情況確定。

6.合理劃分中央和地方土地審批權(quán)限

原土地管理法對新增建設(shè)用地規(guī)定了從嚴從緊的審批制度，旨在通過復(fù)雜的審批制度引導(dǎo)地方政府利用存量建設(shè)用地。但長期以來，地方對建設(shè)用地審批層級高、時限長、程序復(fù)雜等問題反映強烈。

新土地管理法適應(yīng)“放管服”改革的要求，對中央和地方的土地審批權(quán)限進行了調(diào)整，按照是否占用永久基本農(nóng)田來劃分國務(wù)院和省級政府的審批權(quán)限。今后，國務(wù)院只審批涉及永久基本農(nóng)田的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，其他的由國務(wù)院授權(quán)省級政府審批。同時，按照誰審批誰負責的原則，取消省級征地批準報國務(wù)院備案的規(guī)定。

7.土地督察制度正式入法

為了有效解決土地管理中存在的地方政府違法高發(fā)多發(fā)的問題，2006年國務(wù)院決定實施國家土地督察制度，對省(自治區(qū)、直轄市)及計劃單列市人民政府土地管理和土地利用情況進行督察。

土地督察制度實施以來，在監(jiān)督地方政府依法管地用地、維護土地管理秩序等方面發(fā)揮了重要作用。在充分總結(jié)國家土地督察制度實施成效的基礎(chǔ)上，新土地管理法在總則中增加第5條，對土地督察制度作出規(guī)定：國務(wù)院授權(quán)的機構(gòu)對省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國務(wù)院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察。以此為標志，國家土地督察制度正式成為土地管理的法律制度。

距離新的土地管理法正式施行還有幾個月的時間，為了保障新法的正確順利施行，國務(wù)院、自然資源部以及省級自然資源主管部門將加大工作力度對新法進行宣傳，制定完善配套法規(guī)規(guī)章。關(guān)于《土地管理法實施條例》、《基本農(nóng)田保護條例》和《集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓管理條例》等的修訂山合水易將繼續(xù)為大家關(guān)注，也歡迎朋友們持續(xù)關(guān)注我們后續(xù)推送的信息。