養(yǎng)老地產(chǎn)的國際發(fā)展分析

　　據(jù)山合水易規(guī)劃設計院掌握的最新數(shù)據(jù)顯示，截止至2011年末，我國60歲以上人口已達1.8499億，人口撫養(yǎng)比達到19.67%，接近深度老齡化20%的標準。山合水易規(guī)劃設計院的專家指出，在現(xiàn)代社會中，健康產(chǎn)業(yè)將是繼IT產(chǎn)業(yè)之后掀起的又一財富浪潮，在這股潮流中，老年地產(chǎn)的規(guī)劃在整個旅游地產(chǎn)規(guī)劃中顯的尤為重要，占據(jù)重要的市場份額。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)是指，從建筑設計、園林規(guī)劃到房屋的標準配置上強調(diào)適老化設計，即更偏向于符合老年人相關的建筑產(chǎn)品開發(fā)，從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常的起居呵護更符合老年人的行為習慣。

　　山河水易規(guī)劃設計院的專家指出，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要產(chǎn)品形態(tài)大致包括兩類：其一是由保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構，例如養(yǎng)老院等將養(yǎng)老地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)長期經(jīng)營的商業(yè)化經(jīng)營模式機構；一類是由開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。在開發(fā)模式上，養(yǎng)老機構主要趨向于五類開發(fā)模式，這五類開發(fā)模式分別是機構護理型、社區(qū)居家型、城市公寓型、醫(yī)療康復型、旅游度假型。

　　我國傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老一般指入住養(yǎng)老院或者敬老院。對于絕大多數(shù)老人而言，住進此類養(yǎng)老機構往往意味著遠離原來的住宅、小區(qū)和家庭，改變以往的生活方式。在空間上的易位往往造成老年人在社會交往及精神生活上的巨大轉(zhuǎn)變。

　　山河水易規(guī)劃設計院的專家指出，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?，但是相對于國外的發(fā)展程度還有很大差距，存在滯后性。相對于國內(nèi)而言，成熟的社區(qū)管理系統(tǒng)和經(jīng)營模式，豐富多彩的社區(qū)生活，完善的社區(qū)配套，給老年生活帶來新活力，是國外養(yǎng)老地產(chǎn)的宗旨和魅力所在。山河水易規(guī)劃設計院在養(yǎng)老地產(chǎn)研究方面給出了兩個成功的案例，分析國外養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式。

　　案例一：美國老年地產(chǎn)的開發(fā)模式

　　在美國，已經(jīng)形成了較為全面的養(yǎng)老居住建筑和服務設施類型，可以覆蓋身體狀況從健康到虛弱，生活自理程度由獨立生活到需要輔助生活的各階段老年人。美國的老年地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展較早，相對于國內(nèi)而老年地產(chǎn)的開發(fā)模式十分豐富，具體包括如獨立型老年住宅、老年公寓、連續(xù)照料退休社區(qū)、老年社區(qū)、老年日托中心、護理院、老年癡呆病院、臨終關懷社區(qū)，暫緩照料中心等。

　　在美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)上，以商業(yè)模式運營最為成熟的開發(fā)模式是老年社區(qū)。美國的老年社區(qū)大部分設計建造在城市郊區(qū)，以低密度住宅形式為主，主要面向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務。設計建造在城市郊區(qū)可以極大地節(jié)約土地成本，在充分利用郊外的清新空氣和美好景觀的同時，打造各類休閑娛樂、康體健身設施，實現(xiàn)健康向上的生活情趣。

　　在內(nèi)部配置放面，整個社區(qū)內(nèi)部形成多層次的設施配置，既有集中的社區(qū)配套以滿足較大規(guī)模的社區(qū)聚會或活動，同時在每個組團內(nèi)部還有基本設施配置，以滿足小規(guī)模人群相對全面的生活需要，打造整個社區(qū)鄰里之間的歸屬感和家庭感。

　　在社區(qū)的整體規(guī)劃設計中，有的社區(qū)不僅提供專門面向老年人的住宅，還涉及了面向年輕家庭的適居場所。這種社區(qū)的設計，實現(xiàn)了各年齡階層的混合居住，給老年居住者提供接觸不同年齡段人群的機會，獲得充實感和滿足感。有的社區(qū)形成多種可參與的活動內(nèi)容，形成上百個由社區(qū)居民自發(fā)組織、參與的社區(qū)自營俱樂部，使老年人參與活動，老有所樂。有的社區(qū)通過與周邊大學建立緊密合作關系，使用大學的教學設施，并提供終身學習項目，從而吸引了大量高知文化的老人，使老年人老有所學。

　　山合水易規(guī)劃設計院專家分析：美國相對于歐洲及其他發(fā)達國家而言，其老齡化程度與我國相似，整體老齡化水平較輕。美國與我國的社區(qū)同樣是以健康活躍的退休長者為主要開發(fā)對象，在開發(fā)老年地產(chǎn)的高端產(chǎn)品方面可以參考學習。同時，美國以商業(yè)模式運營的老年地產(chǎn)方式同樣值得借鑒，將老年地產(chǎn)與休閑、娛樂、健康、教育等產(chǎn)業(yè)整合開發(fā)，更有針對性的提升了地產(chǎn)的價值和吸引力，同時促進了產(chǎn)業(yè)鏈輻射式發(fā)展。

　　案例二：日本老年地產(chǎn)的開發(fā)模式

　　日本從1970年進入老齡化社會，最初主要是依靠政府為主導的養(yǎng)老模式。目前，日本養(yǎng)老地產(chǎn)運營商，主要是通過連鎖化營銷來分攤經(jīng)營收入。在服務對象上已經(jīng)呈現(xiàn)出從高端人群向一般人群轉(zhuǎn)移的趨勢。

　　日本養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為"機構設施"和"住宅"兩大類："機構設施"主要包含：1、護理療養(yǎng)型醫(yī)療設施；2、老人保健設施；3、特別養(yǎng)護老人住家；4、養(yǎng)護老人住家；5、低收費老人住家；6、收費老人住家；7、患有老年癡呆癥高齡者集體住家；8、高齡生活援助住屋。"住宅"莫斯主要包括四種：1、面向高齡者的住宅；2、年長者住宅；3、銀發(fā)住宅；4、自有產(chǎn)權住宅。

　　日本養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式主要是提供養(yǎng)老服務，日本的養(yǎng)老服務具有相當程度的發(fā)展。在小規(guī)模多功能服務站中，配備有日托護理、上門服務、短期居住和長期居住等老年人基本服務功能，面向所有老年人群體提供服務。山合水易規(guī)劃設計院專家研究發(fā)現(xiàn)，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三大特點。一是以小規(guī)模地產(chǎn)為基礎，將小規(guī)模服務嵌入社區(qū)服務中，這樣有助于維系老年人原有的居住模式，人際關系、家庭氛圍和地域熟悉度，以社區(qū)為基本單位，就近享受各種高質(zhì)量服務；二是、全天候，不間斷提供必要的服務，多種問題在一個服務體系（一站式、日托、上門服務、短期入住、長期入住等服務組成一整套解決體系）內(nèi)解決，保持了護理的延續(xù)性，適應老年人的各種身心變化；三是老年社區(qū)的功能優(yōu)化，在老年社區(qū)內(nèi)增設幼兒院、老人公寓等設施，增加社區(qū)靈活性，方便老年人對于不同年齡階段人群的接觸，增加老年生活的充實感。

　　山合水易規(guī)劃設計院專家分析：日本在發(fā)展符合本國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)上已經(jīng)有很大程度上的發(fā)展，在基層社區(qū)配備小規(guī)模、多功能、社區(qū)化的服務設施，是實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的動力來源，值得借鑒。

　　基于國外老年地產(chǎn)的發(fā)展方式，山合水易規(guī)劃設計院的專家指出，應結(jié)合我國自身的發(fā)展特點，借鑒國外養(yǎng)老年地產(chǎn)的發(fā)展優(yōu)勢補充我國目前現(xiàn)階段老年地產(chǎn)發(fā)展的不足。山合水易規(guī)劃設計院提出要建設中國市場化的老年社區(qū)，給中國人的晚年生活帶來根本的改變。

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