同樣是城里人在農村改造宅基地，為什么有的鼓勵有的禁止?

同樣是城里人在農村改造宅基地，為什么有的鼓勵有的禁止?

作者：山合水易 | 來源：山合水易 | 時間：2019-05-17 | 關鍵詞：閑置宅基地改造,鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃,鄉(xiāng)村振興,休閑農

你老家有閑置宅基地嗎？
 

在公共服務設施和社會保障方面，城鄉(xiāng)之間存在較大差異。因此越來越多的農村人開始被迫背井離鄉(xiāng)，前往陌生的城市進城務工。

隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，有很多農民朋友通過各種途徑已經在原籍周邊縣城或者更大一些的城市或其他外地城市落了戶，成為了新城里人。所以，農村好多宅基地因長期無人居住，無人照料而處于荒廢破敗狀態(tài)。農村只剩下一些老人和少數(shù)留守村民，宅基地就顯得相對過剩，加上體制機制限制又不能向村集體以外個人或主體進行出售，又沒有有效的回收機制，所以只能任其荒廢。這樣既浪費了鄉(xiāng)村的資產，對進城落戶，面對城市高房價，沉重房貸負擔的新城市人而言，也是一種無奈的損失。

另一方面，城市人的田園情節(jié)，鄉(xiāng)村旅游生態(tài)環(huán)境的美好，令一些城市人對農村一直頗為向往。在農村有個住房，在農村體驗一些鄉(xiāng)村田園生活成為了一些城里人的夢想。更有一些開發(fā)機構，或看好農村市場的人才準備返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，盤活農村的閑置宅基地。但迫于制度障礙，而很難成行。

一面是鼓勵盤活閑置宅基地

有些地方主管部門開始鼓勵對閑置宅基地進行盤活。比如浙江省紹興市就已實施為期3年的“閑置農房激活計劃”。計劃吸引100億元社會資本，實施1000個改造項目，激活10000幢農村住房。通過對沉睡的閑置宅基地進行盤活，為農民增收。

上虞區(qū)實行“產權交易公司+農宅經營服務站+農戶”的運作模式。農戶在農宅經營服務站進行委托登記，簽訂委托經營協(xié)議，農宅經營服務站與區(qū)產權交易公司簽訂委托交易合同，成交后由區(qū)產權交易公司出具交易鑒證書。柯橋區(qū)實施“統(tǒng)一收儲、回購、返租、入股”的方法，對有意向出租的閑置農房，經農戶自愿申請，村、鎮(zhèn)聯(lián)合審核，與村集體簽訂委托經營協(xié)議，根據(jù)雙方協(xié)商情況給予相應的租金或分紅。并通過“互聯(lián)網(wǎng)+”形式推出閑置農房，讓供需雙方網(wǎng)上直接對接，更高效地將閑置宅基地資源推向市場。

在具體實施過程中，紹興市就要求必須在現(xiàn)有的法律法規(guī)框架內進行，堅持“一戶一宅”、農村宅基地集體所有等原則;閑置農房開發(fā)改造要遵循“規(guī)劃—設計—建設”規(guī)范，與村落布點規(guī)劃、村莊建設規(guī)劃、土地利用規(guī)劃相匹配;遵守消防、防洪、防范地質災害等各類安全規(guī)定，注重綠色生態(tài)，符合環(huán)保要求。因地制宜，不搞大拆大建，體現(xiàn)鄉(xiāng)土氣息。

一面打擊城市人在農村建別墅

2018年“一號文件”明確指出：嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

農業(yè)農村部部長時任農業(yè)部部長的韓長賦同志在十三屆全國人大一次會議記者會上，就曾強調：城里人到農村買宅基地蓋房子政策上是不允許的。為什么?因為宅基地是屬于農村集體所有的，只有具有農村集體經濟組織成員身份才能依法依規(guī)取得本集體經濟組織宅基地的使用權，這是集體經濟組織成員特有的權利，而且原則上是一戶一宅。所以，城里人到農村買宅基地，現(xiàn)行法規(guī)政策是不允許的。如果城里人買了宅基地，在上面蓋一個別墅或者搞個私人會所，那更是不允許的。這是我們國家法律規(guī)定的，宅基地的所有權是集體的，資格權只有集體經濟組織成員才有。

今年5月6日上午，國家發(fā)展改革委召開建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制專題新聞發(fā)布會，相關負責人表示，城里人到農村買宅基地的口子不能開，國家嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。在改革過程中，要嚴格守住土地所有制的性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損，不能把集體所有制改沒了、耕地改少了、農民利益受損了。

一面鼓勵，一面禁止，為何有此“不公平”待遇

有網(wǎng)友問了，這地方主管部門方面一面鼓勵盤活閑置宅基地，一面又嚴令禁止城里人下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，這不是矛盾嗎?有的地方鼓勵，有的地方禁止，為什么如此“不公平”?

宅基地三權分置政策發(fā)布，農村宅基地盤活將迎新局面

今年5月6日國家發(fā)展改革委召開“關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系有關情況”專題新聞發(fā)布會。國家發(fā)改委規(guī)劃司司長陳亞軍指出：

建立健全休閑農業(yè)規(guī)劃城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系是一項長期歷史任務，需要整體謀劃、明確方向?？偟姆较蚴牵阂粤暯叫聲r代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，以協(xié)調推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略為抓手，以縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距和居民生活水平差距為目標，以完善產權制度和要素市場化配置為重點，促進城鄉(xiāng)要素自由流動、平等交換和公共資源合理配置。建立城市人才入鄉(xiāng)激勵機制，鼓勵本地外出的各類人才返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)興業(yè)，推動各類人才入鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，允許農村集體經濟組織探索人才加入機制。

改革完善農村承包地制度，落實好第二輪土地承包到期后再延長30年的政策，完善農村承包地“三權分置”制度。穩(wěn)慎改革農村宅基地制度，加快探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，探索對增量宅基地實行集約有獎、對存量宅基地實行退出有償。建立集體經營性建設用地入市制度，按照國家統(tǒng)一部署，在符合國土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市;允許村集體在農民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變?yōu)榧w經營性建設用地入市。

健全財政投入保障機制，以財政資金投入引導社會資本加大投入，提高土地出讓收入對農業(yè)農村的投入比例，支持地方政府在債務風險可控前提下發(fā)行政府債券。完善鄉(xiāng)村金融服務體系，加強鄉(xiāng)村信用體系建設，推動各類涉農中小金融機構提供資金支持，擴大農村抵押物范圍，通過市場化方式設立城鄉(xiāng)融合發(fā)展基金。建立工商資本入鄉(xiāng)促進機制，探索在政府引導下工商資本與村集體的合作共贏模式。”

作為農民或準備投資農村宅基地的你該怎么做

現(xiàn)在回答網(wǎng)友們關于地方主管部門一方面鼓勵盤活閑置宅基地，一方面嚴令禁止城里人下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃別墅大院和私人會館，是否矛盾是否不公平的問題。

鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃設計院認為，這既不矛盾，又很公平!為什么?恐怕網(wǎng)友誤讀了一個概念。表面上，雖然都是農村閑置宅基地的改造。但請注意，地方主管部門鼓勵的是什么?鼓勵的是合法合規(guī)，堅持“一戶一宅”、農村宅基地集體所有等原則，符合相關規(guī)范、相關規(guī)劃，相關管理規(guī)定，在不損害村民及村集體利益前提下，對閑置宅基盤活，創(chuàng)造更多效益的行為。這種行為是以盤活農村閑置資源，增加農民和村集體收入，改善農村人居環(huán)境為目的合理利用行為，符合農民、村集體的利益，合法、合規(guī)，符合市場消費需求，符合投資主體投資需求，確實應當鼓勵，而且應該大力推行。

禁止的是什么?禁止的是城里人下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。為什么要禁止?

首先，因為這里提到的城里人下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，是私人行為，通常占據(jù)較大用地為私人所有。試想一下城里人在農村花幾百萬甚至上千萬建起來富麗堂皇的私人別墅或會所，會使用幾年再無償歸還給農民或村集體?恐怕會無限期繼續(xù)占有。而這在實質上侵害了村民或村集體對宅地基的所有權，侵害了村民或村集體的利益。

其次，由于私人行為，在建筑建造與設計上，很難做到像城市開發(fā)建設項目那樣履行所有的規(guī)范建設流程，在農村也很難得到有效監(jiān)管。因此在建筑風貌上往往與周邊民宅并不協(xié)調。

再次，這種建設通常投資較大，為未來鄉(xiāng)村居民點的遷村并點規(guī)劃落實造成一定困難。最后，由于是私人居住所有，并不一定具有經營收入，村民或村集體也很難得到類似分紅等回報。這種一次性買斷行為，對農村閑置宅基地盤活在價值發(fā)揮的可持續(xù)性上不足，不符合村民和村集體的長期利益。所以從現(xiàn)行制度上，不合規(guī)、不合法、不符合鄉(xiāng)村未來的發(fā)展方向，不符合村民的利益。

更有甚者，如若縱容一時只圖眼前利益的一些短視村民與城市人簡單、隨意的進行宅基地交易。而這部分村民并未有其他穩(wěn)定居所，也未有穩(wěn)定收入，短短數(shù)年甚至更短時間將該部分由出售宅地基所得資金花費殆盡。他們未來的生活將十分堪憂，這將有可能增加社會的不安定因素。因此，這類行為確實應該禁止。

隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略推進，農村閑置宅基地“三權分置”政策的落地和推廣，農村閑置宅基地問題將進一步得到解決，這對農民朋友、對村集體是一個利好，對開發(fā)投資機構同樣是利好。農民朋友和村集體事不宜遲，應提前做好各方面準備，與市場對接。開發(fā)投資機構也應提前做好功課，采取怎樣的方式，怎樣的模式，接手鄉(xiāng)村的閑置宅基地，既讓自己的投資達到最大收益，又為村莊、為村民做出貢獻。作為有田園夢和鄉(xiāng)村情節(jié)的城里人也將因此，通過豐富的鄉(xiāng)村宅基地改造產品，而實現(xiàn)圓夢。